深圳“以购代建”：一线城市楼市新风向，背后的挑战与机遇
元描述: 深圳开启“以购代建”模式，收购商品房用作保障性住房，但这背后存在着挑战，比如符合条件的房源少、开发商出售意愿低等。本文将深入探讨“以购代建”的意义和影响，分析其对房价、开发商和购房者的影响，并展望未来发展趋势。
吸引人的段落: 深圳楼市传来重磅消息！8月7日，“深安居”微信公众号发布通告，宣布将收购商品房用作保障性住房。这标志着深圳正式开启“以购代建”模式，成为了继广州之后第二个采取这一举措的一线城市。此举引发市场广泛关注，也让人们不禁思考，这一模式到底意味着什么？对房价、开发商和购房者会产生哪些影响？未来发展趋势如何？本文将深入探讨“以购代建”背后的故事，为您揭开谜底。
“以购代建”：深圳楼市新动作，背后的深层含义
“以购代建”并非新鲜事物，早在2020年，国家就提出“以购代建”试点政策，鼓励地方政府通过收购存量房源的方式建设保障性住房。近年来，这一政策在各地逐步落地，但深圳的“以购代建”无疑具有更强的信号意义，因为它标志着一线城市正式加入这一行列。
那么，深圳为什么要“以购代建”？
1. 库存压力大，去化周期长: 深圳新房市场库存压力较大，去化周期较长，尤其是在疫情影响下，市场交易活跃度不及预期。数据显示，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套，去化周期长达24.8个月。
2. 促进住房供给，满足多元化住房需求: “以购代建”能够快速增加保障性住房供给，满足低收入群体、新市民等群体的住房需求，从而构建“保障+市场”住房供应体系。
3. 优化城市空间布局，盘活存量资源: 通过收购存量房源，可以有效盘活城市空间资源，优化城市空间布局，避免过度依赖新房建设，促进城市可持续发展。
4. 响应国家政策导向，促进房地产市场平稳健康发展: “以购代建”是国家推动房地产市场平稳健康发展的重要举措之一，深圳积极响应国家政策，有利于促进房地产市场健康发展。
“以购代建”：机遇与挑战并存
虽然“以购代建”模式前景可期，但它也面临着一些挑战：
1. 符合条件的房源稀缺: 政府收购的房源必须符合保障性住房的标准，包括面积、配套和区位等因素，这在实际操作中存在较大难度。以深圳为例，通告中明确指出，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，且主力户型面积应满足65平方米以下要求。然而，目前市场上符合这些条件的项目并不多，新房大多为大面积户型，小面积户型零散不成栋。
2. 开发商出售意愿低: 政府提出的收购价格通常会低于同区商品房价格，这对于资金链紧张、面临保交楼压力的开发商来说，可能是一个吸引点。但对于那些资金充裕、项目盈利能力强的开发商而言，他们可能更倾向于继续销售项目，而不是以较低的价格出售给政府。
3. 资金来源问题: “以购代建”模式需要大量资金，这将是一个关键问题。政府需要筹集足够的资金才能完成收购计划，而资金来源则需要政府进行合理规划和安排，以确保政策的可持续性和有效性。
“以购代建”：对房价、开发商和购房者的影响
1. 对房价的影响: “以购代建”对房价的影响是一个复杂的问题，短期内可能不会产生明显影响，但长期来看，它有可能对市场产生一定影响。一方面，通过增加保障性住房供给，可以缓解市场供求矛盾，起到抑制房价上涨的预期作用。另一方面，对于一些符合条件的开发商来说，出售项目获得资金，可能加速去库存进程，从而对房价产生一定影响。
2. 对开发商的影响: 对于符合条件的开发商而言，“以购代建”模式提供了一个快速回笼资金的机会，但同时也会面临一定的风险，比如收购价格较低、项目审批流程复杂等。
3. 对购房者的影响: “以购代建”模式对购房者的影响主要体现在保障性住房供给增加，这将为低收入群体、新市民等群体提供更多住房选择。此外，随着政府收购项目的增加，可能会对市场上的房源供应造成一定影响，但具体影响程度还有待观察。
“以购代建”：未来发展趋势
1. 一线城市有望跟进: 深圳的“以购代建”模式具有示范效应，预计未来会有更多一线城市跟进，这将有助于加快保障性住房建设步伐，解决住房供需矛盾。
2. 政策细化和创新: 随着“以购代建”模式的推广，相关政策会更加细化和完善，并不断创新，以适应不同城市和地区的实际情况。
3. 市场机制完善: “以购代建”模式的有效实施需要市场机制的完善，包括收购价格评估机制、项目审批流程优化等，以提高政策透明度和效率。
专家观点
李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员: "收购价格是一个关键问题，可能会低于同区商品房价格的五折。这样的价格对于资金链紧张、面临保交楼压力的开发商来说，可能是一个吸引点。但同时，只有那些符合政府筹建保障房规定，面积、配套和区位都有优势的项目，才可能以较低价格被收购。"
严跃进，上海易居房地产研究院副院长: "深圳开启了“以购代建”模式，而此前广州的做法还是带有一定特殊性的，因为是特定项目下的“以购代建”。但深圳是针对全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义。深圳操作也意味着，一线城市已经开启了“以购代建”模式，预计京沪后续也有望跟进。"
张大伟，中原地产首席分析师: "国家队收房这个政策在推进过程中，大家非常关心的主要原因是其可以直接改变当下市场供需结构。当下楼市最大的问题是库存问题，想要去库存，要么依赖个人购房，要么依赖机构购房。现在看，推动个人购房的政策已经出了很多，但整体效果并不完全乐观。所以政府推动直接收购，收购存量住房用来作为保障房，政策本身可以说是非常好地解决了当下市场的一些难题。但这个政策最大的难点其实是资金来源，这决定了到底影响多大。"
常见问题解答
1. “以购代建”的收购价格是如何确定的？
收购价格一般会参考同区商品房价格，并根据房源的面积、配套、区位等因素进行调整，但具体价格会由政府根据市场情况和政策要求进行评估。
2. 开发商出售项目会有什么收益？
开发商出售项目可以快速回笼资金，缓解资金压力，并能够为其他项目发展提供资金支持。但同时，他们也会面临收购价格较低、项目审批流程复杂等风险。
3. “以购代建”模式对购房者有什么影响？
“以购代建”模式可以增加保障性住房供给，为低收入群体、新市民等群体提供更多住房选择。同时，政府的收购行为可能会影响市场上的房源供应，但具体影响程度还有待观察。
4. “以购代建”模式是否会造成房价下跌？
“以购代建”模式短期内可能不会造成房价下跌，但长期来看，它有可能对市场产生一定影响。一方面，通过增加保障性住房供给，可以缓解市场供求矛盾，起到抑制房价上涨的预期作用。另一方面，对于一些符合条件的开发商来说，出售项目获得资金，可能加速去库存进程，从而对房价产生一定影响。
5. “以购代建”模式会对房地产市场产生哪些影响？
“以购代建”模式可以有效盘活城市空间资源，优化城市空间布局，促进房地产市场健康发展，但同时也会对开发商的经营策略和市场竞争格局产生一定影响。
6. “以购代建”模式的未来发展趋势如何？
“以购代建”模式未来将更加完善和细化，并不断创新，以适应不同城市和地区的实际情况。同时，市场机制也会不断完善，提高政策透明度和效率。
结论
深圳“以购代建”模式的推出，标志着一线城市在保障性住房建设方面迈出了重要一步，这将对未来房地产市场发展产生深远影响。虽然“以购代建”模式面临着一些挑战，但其带来的机遇也值得期待。相信随着政策的不断完善和市场机制的不断优化，“以购代建”模式将成为促进房地产市场平稳健康发展的重要手段，为城市可持续发展提供有力保障。
